Главная проблема в решении жилищного вопроса заключается в том, что необходимое для жизни жилье и нежвижимость, приобретаемая гражданми с целью инвестиций продается на одном и том же рынке. В услових колоссального неравенства эта проблема обостряется многократно. В России 10% самых богатых соотвечественников по факту располагают почти половиной всех доходов населения после уплаты налогов. Они, а также иностранцы предъявляют высокий спрос на ограниченное предложение недвижимости в нашей стране. Наиболее остро проблема стоит в городах-миллионниках, где темпы роста спроса на квадратные метры колоссально опережают скорость ввода их в эксплуатацию. Договорившись между собой, девелоперы сознательно придерживают старт продаж новых площадей для увеличения дефицита. В результате, спекулятивная цена может быть в десять и более раз выше чистой себестоимости строительства жилья.
Введенная в 2019 году льготная ипотека только усугубила положение, поскольку по большей части она использовалась наиболее обеспеченной частью населения с целью инвестиций. Это обеспечило ещё больший рост спроса на недвижимость. В результате, цены на неё за 5 лет взлетели более чем в 2 раза, сильно опережая инфляцию, что свело на нет все выгоды от сниженных процентов по ипотеке. Как следствие – огромные бюджетные расходы, выделенные на компенсацию льготной ипотеки, обогатили по большей части строительную отрасль, банки и наиболее богатую часть граждан. Так, по оценкам экспертов, в период с 2019 по 2025 год, 2\3 наиименне обеспеченных граждан страны не улучшили свои жилищне условия.
Но если льготная ипотека не работает, то как решить жилищный вопрос?
Основной будущей жилищной реформы станет разделение рынка жилой недвижимости на две независимые друг от друга части: социальное (льготное) жилье и жилье доступное к продаже на свободном рынке. Государством будет законодательно установлена норма минимальной площади на одного человека: не менее 21 кв. м на взрослого и не менее 14 кв. м на ребенка (для одиноких граждан норма должна быть выше), а также будут зафиксированы соответствующие требования к качеству жилья. Гражданам, чьи жилищные условия не соответствуют этим нормам и которые не имеют возможности приобрести жилье на свободном рынке, будет доступно для покупки или аренды социальное жилье.
Социальное жилье будет строиться госкомпаниями или предприятиями с ограниченными правами собственности с минимальной нормой прибыли на предпринимательский капитал. При этом земля, коммуникации и разрешение на строительство будут предоставляться застройщику бесплатно. Конечная стоимость льготного жилья будет фиксироваться на этапе проектирования и не сможет изменяться в будущем.
Социальное жилье будет выдаваться бесплатно, либо продаваться в беспроцентную рассрочку со скидками, субсидируемыми государством. Также необходимо предусмотреть социальный наем льготного жилья, при котором стоимость аренды не должна превышать 20% от среднерыночной стоимости найма аналогичной квартиры на свободном рынке.
Ключевым обременением в случае приобретения социального жилья будет ограничение права его продажи или сдачи в аренду на свободном рынке. Собственникам будет доступен только обмен на аналогичное по параметрам льготное жилье в другом месте. Продать такую жилую недвижимость можно будет только государству по изначальной цене покупки с поправкой на инфляцию и при условии приобретения лучшего по параметрам жилья на свободном рынке. Социальное жилье нельзя заложить, его невозможно конфисковать.
Таким образом, социальное жилье не будет подвержено рыночному ценообразованию и спекулятивным наценкам. Его конечная цена будет ниже себестоимости строительства благодаря государственным субсидиям. В 2023 году, средняя себестоимость строительно-монтажных работ по возведению многоквартирных домов составляла около 30 000 рублей за 1 кв. м. Таким образом, социальная трехкомнатная квартира общей площадью 80 кв. м будет стоить не более 2 400 000 рублей (в ценах 2023 года). Помимо этого, значительную часть стоимости жилья необходимо субсидировать за счет государства или бесплатно предоставлять квартиру нуждающимся.
Остальная, не льготная недвижимость должна свободно продаваться на рынке также, как это происходит в настоящее время. При этом, радикальное сокращение разрыва в доходах между богатыми и бедными в будущем социал-демократическом государстве, а также наличие достаточного предложения социального жилья, значительно снизят стоимость покупки и аренды жилплощади на свободном рынке недвижимости.
Разделение рынка недвижимости на две части — с правом продажи жилья на свободном рынке и без такового — ключевой инструмент для радикального снижения цен на необходимую жилплощадь. Вместе с тем нужно использовать и другие методы:
- запрет на покупку жилья иностранцами без получения вида на жительство;
- прогрессивный налог на недвижимость: чем больше квадратных метров жилья у одного человека сверх установленной законом нормы, тем выше налог. Необходимая площадь освобождается от налогообложения;
- повышенный налог на недвижимость в случае, когда жилье пустует;
- отмена льгот на приобретение жилья в инвестиционных целях, а также взимание налога от прироста стоимости недвижимости в случае продажи.
Все эти меры в совокупности позволят кардинально снизить спрос на приобретение жилья в инвестиционных целях, а значит, и его стоимость.
В результате описанной жилищной политики каждый гражданин нашей страны будет иметь жилье необходимой площади и достойного качества, которое невозможно продать или заложить. Уйдет в прошлое ипотечная кабала на 25–35 лет, превращающая людей в послушных рабов, обязанных пахать всю жизнь ради крыши над головой и не смеющих сказать слово поперек начальству из-за страха потерять работу. Граждане смогут уверенно смотреть в будущее, создавать семьи, рожать детей, зная, что их базовые потребности будут гарантированно обеспечены. Благодаря наличию собственного жилья и отсутствию ипотечных платежей они станут свободными и независимыми, у людей высвободятся средства и время для активного политического участия, саморазвития и воспитания детей. Более того, громадные средства пойдут не на сверхприбыли банкиров и связанных с ними крупнейших застройщиков, а в потребительский сектор и инвестиции. Это радикально повысит платежеспособный спрос и снизит стоимость привлечения денег для реального сектора экономики.
Средства для финансирования данной программы будут получены за счет радикального изменения системы налогообложения, предусматривающей резкое повышение налогов для наиболее богатой части населения. Необходимые ресурсы будут найдены в том числе, благодаря снижению оборонных расходов с текущих аномальных 8% ВВП до нормативных 2%, беспрецедентной и жесткой борьбы с коррупцией, а также в результате полного исключения расходов на пустые мегапроекты, единственная цель которых — пиар и укрепление власти бюрократии. Более подробно необходимые налоговые преобразования описаны в статье: «Налоговая реформа будущего: как превратить экономику роскоши и расточительства в локомотив новой индустриализации».